[세입자 필독] 전세사기 피하는 법, HUG 안심전세 앱으로 임대인 정보 조회하기

 

전세사기, 임차인에게 어떤 리스크가 존재할까

 

전세계약은 살 집을 구하는 과정이면서도 동시에 재산 전체를 걸어야 하는 중대한 결정이다. 문제는 이 신중한 결정 속에서도 여전히 '사기'의 위험이 도사리고 있다는 점이다. 전세사기의 가장 대표적인 유형은 임대인이 다수의 임차인에게 중복 계약을 하거나, 보증금 반환 능력이 없으면서도 계약을 유도하는 경우다. 계약 이후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 임차인은 삶의 터전과 전 재산을 동시에 잃게 되는 참혹한 상황에 놓이게 된다. 더욱이 대출을 받아 전세를 마련한 경우라면, 그 피해는 몇 배로 커진다. 이를 방지하기 위해선 계약 전 임대인의 신뢰도를 객관적으로 판단할 수 있는 수단이 필요하다.

 

 

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전세사기를 방지하는 실전 방법들

전세사기를 막기 위해선 사전에 다방면의 준비가 필요하다. 다음은 꼭 기억해둘 만한 실천 방법들이다.

 

등기부등본 오타는 이해해주시길 바란다 지P티가 말을 도저히 안듣는다ㅠ

 

1. 등기부등본 열람하기

등기부등본 열람은 기본 중의 기본이다. 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 근저당 설정은 되어 있는지, 가압류나 압류가 걸려 있는지 등을 확인할 수 있다. 등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 ‘소유주 명의’와 ‘채권액 규모’이며, 이 정보가 실제 임대인과 일치하는지를 반드시 대조해야 한다. 또한, 근저당 설정 금액이 전세보증금을 초과할 경우 우선순위에서 밀릴 수 있으므로 주의해야 한다.

 

2. 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 법적으로 보호받기 위한 가장 강력한 수단이다. 전입신고를 마친 후 확정일자를 받아두면, 대항력과 우선변제권이 생겨 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 경매 절차에서 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있다. 이 조치는 계약 후 가능한 빠르게, 입주 당일 또는 그 다음날 안에는 완료하는 것이 바람직하다.

 

3. 보증보험 가입 여부 확인하기

전세보증금 반환 보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 장치다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입 여부를 확인할 수 있으며, 임대인이 보증보험에 가입했다면 그 자체로 신뢰의 지표가 된다. 임대인이 가입을 꺼리거나 보험사에서 승인이 거절되었다면, 그 사유를 반드시 파악하고 계약을 신중히 검토해야 한다.

 

 

 

 

4. 주변 시세와 비교해보기

전세금이 주변 시세보다 지나치게 낮다면 반드시 경계해야 한다. 시세보다 20% 이상 저렴한 매물은 허위 매물이거나 깡통전세일 가능성이 크다. 건축 연도, 층수, 향, 구조 등 유사 조건의 다른 매물들과 비교하여 정상적인 가격대인지 확인하고, 온라인 부동산 플랫폼이나 공인중개사 사무소에서 평균 시세 자료를 요청하는 것도 좋은 방법이다.

 

5. 임대인의 보증사고 이력 확인하기

2025년부터는 임대인의 보증사고 이력을 확인할 수 있는 '임대인 정보 조회 제도'가 시행되었다. 이 제도를 통해 임대인의 전세금 반환 보증사고 이력, 보증 가입 여부, 보증금 반환 금지 여부 등을 확인할 수 있다. 이미 여러 건의 사고가 발생한 임대인이라면 같은 피해가 반복될 가능성이 높으므로 계약을 피하는 것이 안전하다. '안심전세 앱'이나 HUG 지사를 통해 조회할 수 있으며, 월 3회로 제한되어 있으므로 실질적인 계약 의사가 있을 때만 조회하는 것이 좋다.

 

 

 

 

6. 공인중개사 정보 활용하기

믿을 수 있는 공인중개사를 통한 거래는 전세사기를 막는 데 중요한 방패가 된다. 중개사의 등록번호와 개설등록 여부는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있고, 정식 개업 중개사는 부동산 거래신고와 권리분석에 대한 책임을 진다. 계약서 작성 시 중개사의 설명 의무를 충분히 듣고, 필요한 경우 서면으로 설명을 요청하는 것도 도움이 된다.

 

7. 임대차 계약은 반드시 서면으로 체결하기

계약의 모든 내용을 구두가 아닌 서면으로 명시하는 것은 분쟁 방지의 출발점이다. 계약서에는 임대인의 성명, 주소, 임대 목적물의 정확한 정보, 보증금 액수, 계약 기간, 중도해지 조건 등을 명확히 기재해야 한다. 가능하다면 계약 전 과정에 대해 녹취나 사진을 남겨두는 것도 불시에 발생할 수 있는 문제에 대비하는 현명한 방법이다.

 

 

 

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'임대인 정보조회 제도'란 무엇인가

2025년 5월 27일부터 시행되는 '임대인 정보조회 제도'는 임차인의 안전한 전세계약을 위한 제도적 장치다. 기존에는 임대인의 동의 없이 정보를 확인하기 어려웠지만, 이제는 공인중개사를 통한 계약 의사 확인만 있으면 임차인도 임대인의 전세금 반환 보증 사고 이력을 사전에 조회할 수 있다. 특히 이 제도는 주택도시보증공사(HUG)와 안심전세 앱을 통해 누구나 쉽게 접근 가능하다.

 

임대인 정보 조회로 확인 가능한 사항들

이 제도를 통해 임차인이 사전에 확인할 수 있는 정보는 다음과 같다.

• 전세금 반환 보증 사고 이력
• 보증 가입 여부 및 보증 가입 주택 수
• 보증금 반환 보증 금지 대상 여부

이 정보들은 계약 전 신뢰도 판단의 중요한 기준이 된다. 예를 들어 보증 사고 이력이 여러 건인 임대인이라면, 향후 사고 발생 가능성이 크다고 볼 수 있으며 계약을 재고할 필요가 있다.

 

 

조회 방법과 유의사항

임대인 정보를 조회하려면 반드시 공인중개사를 통해 계약 의사를 입증받아야 한다. 그 후 HUG 지사를 방문하거나 '안심전세' 앱을 통해 신청할 수 있으며, 결과는 문자나 앱으로 통지된다. 주의할 점은 월 3회까지만 신청할 수 있다는 제한이 있고, 조회 사실은 임대인에게도 통지된다는 점이다. 이는 무분별한 정보 남용을 막기 위한 장치이므로, 계약 목적이 명확할 때만 신청하는 것이 바람직하다.

 

미리 준비하는 전세사기 방지 전략

전세계약은 단순한 주거 공간 계약을 넘어, 수천만 원에서 억대에 이르는 자산을 맡기는 과정이다. 그렇기에 임차인은 누구보다 신중해야 하며, 정보와 제도의 적극적인 활용이 무엇보다 중요하다. 등기부등본 확인, 보증 가입 여부 확인, 시세 비교, 공인중개사 활용, 그리고 임대인 정보조회 제도까지. 이 모든 과정은 번거로울 수 있지만, 사기를 막는 데 있어선 가장 강력한 방패가 된다. 안심하고 집을 구하고 싶은 사람이라면, 지금부터라도 이 제도들을 숙지하고 활용해보자.